Aprire un B&B a Cerignola: la guida completa 2026 (parte prima)

Perché l'impostazione iniziale conta più di tutto il resto

Destinare una parte della propria abitazione a bed & breakfast è una delle scelte più frequenti tra chi possiede un immobile ampio a Cerignola e nel Basso Tavoliere. La normativa pugliese, però, è più rigida di quanto si creda: ammette due sole formule, con vincoli precisi su camere, giorni di apertura e presenza del gestore.

L'errore più costoso non è quasi mai un adempimento dimenticato. È la scelta sbagliata della forma di esercizio all'avvio, che si paga anni dopo con un accertamento e il recupero di imposte e contributi. Questa guida ricostruisce il quadro completo: cosa consente la legge, cosa serve per aprire, cosa torna ogni anno e dove si concentrano i rischi.

In Puglia esistono due sole formule

La L.R. Puglia 7 agosto 2013, n. 27 definisce il bed & breakfast come l'attività ricettiva esercitata da privati che, avvalendosi della propria organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione per fornire alloggio e prima colazione. Non esiste una terza via: o si rientra nella conduzione familiare, o si esercita in forma imprenditoriale.

B&B a conduzione familiare

• capacità massima: 3 camere e 9 posti letto

• periodo di esercizio: minimo 90 e massimo 270 giorni l'anno, con periodi di chiusura non inferiori a 15 giorni consecutivi

• gestione affidata esclusivamente alla normale organizzazione familiare, senza personale dipendente

• dimora stabile del gestore nell'immobile per tutto il periodo di esercizio

• nessuna iscrizione al Registro delle Imprese e nessuna partita IVA

B&B in forma imprenditoriale

• capacità massima: 6 camere e 18 posti letto

• attività continuativa nell'arco dell'anno, con possibilità di impiego di personale dipendente

• elezione di domicilio presso l'immobile da parte del titolare, di un familiare collaboratore o di un socio

• esercizio ammesso in una o due unità immobiliari, nello stesso stabile o a distanza non superiore a 100 metri

• iscrizione al Registro delle Imprese e apertura di partita IVA

Un punto che sfugge spesso: l'esercizio dell'attività non comporta cambio di destinazione d'uso dell'immobile, che resta a destinazione residenziale. È una circostanza di rilievo sia urbanistico sia fiscale, con effetti diretti sull'IMU.

I requisiti dell'immobile

L'Allegato 1 alla L.R. 27/2013 fissa i parametri minimi:

• superficie delle camere: almeno 8 mq per camera con un posto letto, 12 mq per camera con due posti letto, con 4 mq aggiuntivi per ogni posto letto ulteriore

• servizi igienici: almeno un bagno ogni due camere destinate agli ospiti, autonomo rispetto a quello della famiglia, dotato di wc, lavabo, doccia o vasca e aerazione

• servizi minimi: energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento

• pulizia e biancheria: pulizia quotidiana dei locali; cambio della biancheria almeno due volte a settimana e comunque a ogni cambio di ospite

• impianti: conformità al D.M. 37/2008 (dichiarazione di conformità o di rispondenza) e attestato di prestazione energetica

Questi parametri vanno coordinati con il regolamento edilizio e di igiene del Comune di Cerignola e con il D.M. Sanità 5 luglio 1975 in materia di altezze e superfici minime dei locali di abitazione (altezza utile 2,70 m).

È la verifica da fare per prima, prima di qualsiasi intervento: un'altezza o una superficie fuori norma può rendere inutilizzabile una camera su cui si è già investito.

I dispositivi di sicurezza obbligatori

L'art. 13-ter, comma 4, del D.L. 145/2023 impone la dotazione di:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti (l'obbligo può escludersi solo in assenza di impianti a gas e di ogni rischio correlato)

• estintori portatili a norma, con capacità estinguente minima 13A e carica minima 6 kg/litri, nella misura di uno ogni 200 mq di superficie di piano e comunque almeno uno per piano, in posizione accessibile e visibile

La sanzione per la violazione è compresa tra 600 e 6.000 euro. Non è richiesta l'installazione fissa: sono ammessi dispositivi amovibili.

Una precisazione che tranquillizza molti: il controllo dei Vigili del Fuoco riguarda le strutture ricettive con oltre 25 posti letto (attività n. 66 dell'Allegato I al D.P.R. 151/2011). Poiché il B&B si ferma a 18 posti letto, non è soggetto a SCIA antincendio né a CPI.

La prima colazione e l'igiene alimentare

La somministrazione della sola prima colazione a base di alimenti confezionati o di preparazioni semplici, nell'ambito della normale organizzazione familiare, è di regola ricondotta all'ambito domestico e come tale esclusa dal campo di applicazione del Reg. (CE) 852/2004 (art. 1, par. 2, lett. a): non occorrono né notifica sanitaria né piano di autocontrollo HACCP.

L'esercizio in forma imprenditoriale, per converso, configura di norma un'impresa alimentare, con obbligo di notifica ai fini della registrazione ex art. 6 del medesimo Regolamento presso il SIAN dell'ASL Foggia e di adozione del manuale HACCP.