Aprire un B&B a Cerignola: la guida completa 2026 (parte seconda)

La sequenza di avvio

L'ordine dei passaggi non è indifferente. Il CIS regionale è presupposto del CIN nazionale, e il CIN va ottenuto prima di pubblicare qualsiasi annuncio.

1. Verifica urbanistica e catastale dell'immobile e del regolamento condominiale

2. Verifica dei requisiti soggettivi (assenza di condanne ostative, artt. 11, 92 e 131 TULPS)

3. Adeguamento strutturale e impiantistico, con acquisizione delle dichiarazioni di conformità

4. SCIA di inizio attività al SUAP del Comune di Cerignola, con efficacia immediata dalla presentazione

5. Solo forma imprenditoriale: partita IVA, Registro Imprese e INPS gestione commercianti tramite ComUnica (codice ATECO 2025 55.20.41)

6. Registrazione al portale regionale DMS Puglia e ottenimento del CIS

7. Richiesta del CIN nella Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo

8. Accreditamento al portale Alloggiati Web della Questura di Foggia

9. Installazione dei dispositivi di sicurezza

10. Prima Comunicazione Prezzi e Servizi entro 30 giorni dall'apertura

11. Esposizione al pubblico di SCIA, prezzi, periodi di apertura, capacità ricettiva, CIN e marchio regionale Puglia Ospitale

12. Polizza RC verso i clienti, informativa e registro dei trattamenti GDPR, verifica TARI e utenze

Gli adempimenti che tornano ogni anno

• Alloggiati Web: comunicazione delle generalità degli ospiti a ogni arrivo, entro 24 ore (6 ore per soggiorni inferiori a 24 ore), ex art. 109 TULPS

• SPOT: dati sul movimento turistico, entro il 5 del mese successivo

• CPS: comunicazione dei prezzi e dei servizi dell'anno successivo, entro il 1° ottobre di ogni anno

• Variazioni di periodi di apertura e capacità ricettiva: prima della variazione

• Solo forma imprenditoriale: liquidazioni IVA e LIPE trimestrali, contributi INPS fissi in quattro rate, dichiarazione dei redditi

Sono adempimenti di pochi minuti ciascuno, ma tutti sanzionati. La sola omessa comunicazione dei prezzi e servizi comporta una sanzione da 200 a 1.200 euro.

Come viene tassato il B&B

La forma di esercizio determina la qualificazione del reddito, e da qui discende tutto il resto.

Nel B&B a conduzione familiare il provento costituisce reddito diverso derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67, comma 1, lett. i, TUIR). L'imponibile è dato dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e le spese specificamente inerenti e documentate: non è ammessa alcuna deduzione forfettaria. L'importo si espone nel quadro RL, rigo RL14. L'operazione è fuori campo IVA; si rilascia ricevuta non fiscale con marca da bollo da 2,00 euro per importi superiori a 77,47 euro. Non è dovuta l'iscrizione alla gestione INPS commercianti.

Nel B&B in forma imprenditoriale il provento costituisce reddito d'impresa (art. 55 TUIR) e si apre la scelta tra regime forfettario — coefficiente di redditività del 40% per il gruppo 55, soglia di ricavi 85.000 euro, imposta sostitutiva del 15% ridotta al 5% per i primi cinque periodi d'imposta in presenza dei requisiti di novità — e regime ordinario, con IRPEF progressiva, addizionali regionale e comunale e IVA al 10% sulle prestazioni ricettive.

Quale formula convenga non si stabilisce a tavolino. Dipende dal volume di ricavi atteso, dal numero di giorni di apertura, dall'incidenza dei costi effettivi e dagli altri redditi del contribuente. In Puglia pesa in modo particolare l'addizionale regionale IRPEF, sensibilmente incrementata nel 2026, dalla quale il regime forfettario è escluso: è una variabile che sposta il risultato più di quanto ci si aspetti.

I tre errori che costano di più

1. Applicare la cedolare secca

Non è ammessa. La prima colazione è un servizio eccedente la locazione: il rapporto non è più affitto ma prestazione ricettiva, e il regime sostitutivo resta escluso (Circolare Agenzia delle Entrate 12 ottobre 2017, n. 24/E). Le eventuali ritenute del 21% operate dai portali che qualificano il rapporto come locazione breve non costituiscono prova della corretta qualificazione e vanno gestite in dichiarazione.

2. Restare "familiari" lavorando da imprenditori

È il rischio principale. La qualificazione operata dalla legge regionale ha rilevanza esclusivamente amministrativa e non vincola l'Amministrazione finanziaria, che valuta autonomamente la sussistenza dell'abitualità ex art. 55 TUIR (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 155/E del 2000).

Costituiscono indici di imprenditorialità: continuità dell'apertura, numero elevato di presenze, organizzazione di mezzi dedicata, investimenti pubblicitari, presenza sui canali di prenotazione, servizi accessori ed entità non trascurabile dei proventi. Le conseguenze della riqualificazione sono onerose: recupero dell'IVA non addebitata con sanzioni, recupero contributivo INPS con sanzioni civili, sanzioni per omessa certificazione dei corrispettivi.

3. Pubblicare l'annuncio prima di avere il CIN

Dal 20 maggio 2026 il Reg. (UE) 2024/1028 impone alle piattaforme la rimozione d'ufficio degli annunci privi di codice identificativo valido. Il CIN va quindi acquisito prima della pubblicazione, e presuppone a sua volta il CIS regionale.

Cosa verificare presso il Comune di Cerignola

Alcuni profili sono di stretta competenza locale e vanno accertati prima dell'avvio:

• IMU: l'assenza di cambio di destinazione d'uso consente in linea di principio di conservare l'esenzione per abitazione principale, subordinatamente al mantenimento della residenza anagrafica e della dimora abituale

• TARI: il Comune può applicare alla superficie destinata all'attività la tariffa prevista per le strutture ricettive, con incremento significativo del tributo. Va presentata dichiarazione di variazione

• Imposta di soggiorno: alla data di pubblicazione di questo articolo non risulta istituita nel Comune di Cerignola. È tuttavia una scelta che ogni amministrazione può assumere, e va verificata prima dell'avvio

• Regolamento edilizio e di igiene e aliquota dell'addizionale comunale IRPEF

Va inoltre considerato che il regolamento condominiale di natura contrattuale può contenere divieti opponibili all'attività ricettiva: la verifica preventiva è necessaria.

Domande frequenti

Posso aprire un B&B se non risiedo nell'immobile?

Nella conduzione familiare no: la dimora stabile del gestore è requisito di legge per tutto il periodo di esercizio. Nella forma imprenditoriale è sufficiente l'elezione di domicilio presso l'immobile da parte del titolare, di un familiare collaboratore o di un socio.

Serve la partita IVA per un B&B?

Solo in forma imprenditoriale. La conduzione familiare non richiede partita IVA né iscrizione al Registro delle Imprese, ma è vincolata a 3 camere, 9 posti letto e un massimo di 270 giorni di apertura l'anno.

Devo pagare i contributi INPS?

Nella conduzione familiare no: non è dovuta né l'iscrizione alla gestione commercianti né la contribuzione alla Gestione separata, riservata al lavoro autonomo occasionale. In forma imprenditoriale l'iscrizione alla gestione commercianti è obbligatoria.

Posso servire pranzi o cene?

No. La legge regionale ammette esclusivamente la prima colazione. L'estensione ad altri pasti fa uscire l'attività dalla nozione di bed & breakfast.

Che differenza c'è con la locazione turistica?

La locazione turistica non integra attività ricettiva e consente l'accesso alla cedolare secca, ma non ammette la prima colazione né servizi accessori. La L.R. 15/2025 ha comunque introdotto anche per questa fattispecie l'obbligo di CIA e di polizza assicurativa RC verso i clienti.

Quanto tempo serve per aprire?

La SCIA ha efficacia immediata dalla presentazione, con controllo comunale entro 60 giorni. I tempi reali dipendono quasi sempre dall'adeguamento dell'immobile e dall'acquisizione delle dichiarazioni di conformità degli impianti.

Prossimo passo

La scelta tra conduzione familiare e forma imprenditoriale, e tra regime forfettario e ordinario, va calcolata sui numeri concreti della singola struttura: camere, giorni di apertura, tariffa media, costi effettivi e altri redditi.

Lo Studio assiste i titolari di strutture ricettive del territorio dalla verifica preliminare dell'immobile fino alla gestione ordinaria degli adempimenti. Se sta valutando l'apertura, ci invii la planimetria dell'immobile e ci indichi quante camere intende destinare all'attività e per quanti mesi l'anno: prepariamo un preventivo di apertura e un piano dei costi su misura.